市場快訊
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【一按 二按】套現全攻略 手續簡便 按揭高達9成
物業資產轉化套現 多元化貸款產品 對業主而言，物業是最重要的個人資產之一，不單代表了居住權，更代表了手握一份重要資產，在急需資金時可以隨時置換成現金解決問題。業主可透過物業一按二按、加按、轉按等，即使不出售物業也可釋放出其資產價值，將資金用於應付生意周轉、家庭開支、投資部署、債務整合或裝修用途。無論是住宅、村屋、居屋、唐樓、商舖、寫字樓、工廈單位，甚至連契車位，只要具備清晰的業權及市場價值，都可以作為抵押物業申請樓宇按揭或樓宇貸款。 甚麼是物業一按二按？ 對於按揭貸款，一般人聽得最多的就是「物業一按」及「物業二按」，簡單而言都是以物業作為抵押品，向銀行、財務機構或其他金融機構申請貸款。不同之處在於抵押次序、風險程度、貸款安排及審批標準。「一按」通常是物業的第一順位抵押，常見於買樓上會或現契物業重新抵押；「二按」則是在物業已有第一按揭的情況下，再以同一物業作第二順位抵押，從而套取額外資金。 不過，物業一按及二按都涉及抵押、利息、還款責任及法律文件安排。申請前，業主必須清楚了解物業估值、貸款成數、利率、還款期、每月供款、手續費、律師費、罰息期及自身還款能力等因素。選擇合適的金融機構，亦是成功套現的重要一步。如果你持有物業，希望了解一按、二按、加按或轉按方案，可向《香港信貸》查詢，讓專業團隊為你度身訂造合適的物業按揭套現方案。 物業一按貸款的4 種不同用途 物業一按即物業的「第一按揭」，是指以物業作為抵押品，向金融機構申請第一順位抵押貸款。如物業尚未有任何按揭時，第一間接受該物業抵押並登記押記的金融機構，便會成為第一順位債權人。 常見的物業一按包括以下幾種情況： 買樓上會按揭（首次置業按揭） 買家購入物業時，向銀行或財務機構申請按揭貸款，用以支付部分樓價。這是最常見的一按形式。 現契物業套現 業主已經供滿物業，物業沒有任何按揭或抵押，之後再以物業重新抵押申請貸款套現。這亦屬於一按。 轉按至新金融機構 如業主將原有按揭由原金融機構轉到另一間金融機構，並在新機構清還所有原貸款後，重新登記第一順位抵押，亦可視為新的物業一按安排。 物業加按重組 如物業升值或業主已償還大量本金，業主可向金融機構申請增加貸款額。如果新按揭取代舊按揭，重新成為第一順位抵押，也屬於一按性質。 物業一按例子： 業主持有一個估值 $6,000,000 的住宅單位 物業已經供滿，沒有任何未清還按揭 業主以該物業作抵押申請一按貸款 金融機構按估值、成數及申請人還款能力批出貸款 業主取得資金後，仍然保留物業業權，繼續自住或出租 這種安排適合不想出售物業，但又需要大額資金周轉的業主。 二按釋放物業餘下價值 物業二按，即「第二按揭」，是指物業已經有第一按揭未清還，業主再以同一物業向另一間金融機構申請第二順位抵押貸款。由於第二按揭會排在第一按揭之後，如日後借款人未能還款，物業被出售或接管時，第一按揭銀行會優先取回欠款，二按機構則在第一按揭清還後，才可取回餘下款項。 因此，二按對金融機構而言風險較高，審批標準、利率、貸款成數及還款條件，通常會與一按有所不同。不過，對業主而言，二按的好處是毋須即時轉走原有銀行按揭，也未必需要觸發原有按揭的罰息期，便有機會在短時間內套取額外資金。 二按套現例子： 業主物業估值 $8,000,000 原有銀行按揭尚欠 $4,000,000 物業已有一定「水位」 業主向財務機構申請二按套現 金融機構評估物業估值、原有欠款及申請人情況後，批出第二筆貸款 假設金融機構可接受總貸款額達物業估值某一比例，便會扣除原有一按欠款後，計算可供二按套現的金額。簡單而言，二按就是在物業仍有按揭的情況下，把物業尚未借盡的價值再次釋放出來。 物業一按與二按的分別 很多業主在申請物業套現時，都會混淆一按、二按、加按及轉按。要理解一按與二按的分別，最重要是看「抵押順位」。 抵押順位不同 一按是第一順位抵押，金融機構擁有優先受償權。二按是第二順位抵押，排在一按之後。因此，承造二按的金融機構需承擔較高風險。 適用於不同情況 一按適合現契物業按揭套現、買樓上會或轉按重組；二按則適合物業仍有未清還按揭，但業主希望在不轉走原有按揭的情況下以二按方式套取資金。 按揭利率及條款不同 一般而言，一按風險較低，利率相對較有優勢；二按因風險較高，利率或會較一按高。但在財務公司進行二按，審批要求及放款速度，會較銀行一按更具彈性易批。 貸款審批重點不同 一按主要看物業估值、申請人收入、信貸紀錄及還款能力；二按除了考慮以上因素，亦會重點評估原有按揭餘額、物業水位、原一按金融機構意向、業權狀況及整體負債比例。 法律風險不同 二按涉及第一按揭銀行的權益，有時需要視乎原有按揭契約條款及金融機構安排，程序上較一按複雜。因此，申請二按前應由專業人士協助核實文件。 哪些物業可以申請一按或二按？ 一般而言，只要物業有清晰業權、可作抵押及有市場估值，便有機會申請物業一按或二按。常見物業類型包括： 私人住宅 包括屋苑單位、單幢樓、洋樓及豪宅等私人住宅，如流通性越高，金融機構一般越容易估值。 居屋及資助房屋 居屋、綠置居或其他資助房屋可否申請按揭，須視乎是否已補地價、轉讓限制及相關政策。未補地價物業通常限制較多，審批亦較複雜。 村屋按揭 村屋按揭需留意樓齡、地契、屋契、路權、僭建、丁權以及估值問題。部分銀行會對村屋審批較為保守，而財務機構如《香港信貸》會有較彈性的村屋貸款方案。 唐樓按揭 唐樓樓齡較高，未必有升降機，維修狀況及大廈管理亦會影響估值及按揭成數。但若業權清晰及地段理想，仍可申請物業按揭套現。 商舖按揭 商舖價值受所處地段、人流、租金回報、租戶用途及市場氣氛等影響。如商舖有穩定租約，將對估值及審批有所幫助。 寫字樓按揭 寫字樓按揭會視乎商廈質素、地區需求、樓齡和租務情況等因素而決定。核心商業區的寫字樓流通性較高，所以估值亦會較理想。 工廈單位 工廈可作企業營運自用或出租投資之用。金融機構會留意用途是否合法、消防及公契限制、樓齡、位置及市場成交等數據作出評估。 車位按揭 若車位有獨立業權，可作獨立抵押；若與住宅合契，則可能需要一併處理。車位按揭成數及估值一般較住宅更保守，但仍是常見的套現物業之一。 物業一按、二按適合哪些人士申請？ 物業按揭套現並非只適合投資者，也適合有不同資金需要的業主。 中小企東主 中小企經常面對資金周轉需要，例如入貨、支付員工薪金、支付租金、購買設備、裝修店舖、擴充業務以至承接大型訂單等。如東主持有物業，可透過一按或二按套現補充營運資金。 自僱人士 自僱人士的收入不確定性較大，向銀行申請貸款往往需要提交稅單、銀行流水及其他證明。若本身是業主，將物業作為抵押申請貸款，成功批出貸款的機會將大增。 需要應急資金的業主 面對突發的醫療開支，以至裝修費、婚禮開支、照顧長者開支等突發周轉。利用物業按揭套現，在套取現金的同時，避免出售物業，保留居所或租金收入。 投資者 投資者可透過物業套現釋放資金，用作購買其他物業、商舖、車位、股票、基金或擴展業務。不過，投資涉及風險，需要審慎評估。 想整合債務的人士 如申請人同時有信用卡卡數、私人貸款等，可考慮以物業按揭作債務整合。由於按揭貸款一般有較長還款期，利率一般較信用卡或私貸低，節省利息開支的同時，兼可協助重新規劃每月供款。 銀行審批困難人士 部分業主因收入證明不足、信貸紀錄未如理想、物業類型特殊等因素，未能獲得銀行審批。此時可考慮向《香港信貸》等較具彈性的財務機構，查詢物業一按、二按方案。 物業一按、二按常見用途 生意周轉 中小企可用於入貨、出糧、支付供應商、繳付租金、添置設備、店舖裝修、宣傳推廣或擴充業務。 債務整合 將多項高息債務整合為一筆貸款，有助降低每月還款壓力，亦可避免不同貸款到期日分散造成財務混亂。 家庭應急 例如醫療費、教育費、家居維修、家庭支援、婚禮開支或其他緊急資金需要。 裝修提高物業價值 業主可用資金翻新自住單位、出租物業、商舖、辦公室或工廈，提高物業使用價值及租金吸引力。 稅務安排 部分人士需繳交薪俸稅、利得稅、物業稅或其他稅款，如短期現金流不足，可利用物業套現作資金安排。 投資及資產配置 業主可透過套現資金作投資部署，例如購買另一項資產、擴展公司、增加現金儲備或作長遠財務規劃。但借貸投資涉及槓桿風險，應量力而為。 短期資金應急 若遇上突發開支、合約付款、業務訂金或其他短期需要，物業一按或二按可提供較大額資金來源。 按揭成數點計？物業一按、二按如何計算貸款額？ 物業估值 估值是計算貸款額的核心，金融機構會參考同類物業近期的成交、地區市況、物業質素、樓齡、面積、景觀、租金、物業狀況及市場前景，再綜合自身經營政策作出估價。估值越高，理論上可套現金額越大。 按揭成數 按揭成數即貸款額佔物業估值的比例。例如物業估值$8,000,000，如可批出六成按揭成數，貸款額便是$4,800,000，即$8,000,000 X 60% = $4,800,000。不同物業類型、申請人背景及金融機構政策，都會影響到批出的按揭成數。 原有按揭欠款 二按或加按時，金融機構會先扣除原有按揭欠款，再計算可套現空間。例如物業估值 $8,000,000，總貸款額上限為六成，若原有銀行按揭尚欠 $2,000,000，理論上可供套現空間便是 $2,800,000，即$8,000,000 X 60% - $2,000,000 = $2,800,000。但實際批核結果仍須視乎個別審批情況。 申請人還款能力 金融機構會考慮申請人收入、職業、公司背景、銀行流水、現有債務、信貸紀錄及其他資產負債情況。即使物業估值足夠，若還款能力不足，貸款額亦可能受影響。 物業類型 不同的物業類型，如住宅、商舖、寫字樓、工廈、村屋、唐樓及車位等，其估值及按揭成數均有不同。一般而言，流通性越高、成交越活躍的物業，審批會較容易。 物業業權及限制 若物業涉及未補地價、釘契、業權糾紛、違例建築、出租限制、樓契不完整或公契限制等情況，都可能影響貸款額及批核機率。 信貸紀錄 良好的信貸紀錄有助提升批核機會。若申請人曾有逾期還款、破產紀錄或信貸評分較低，金融機構審批貸款時，或會要求較高利率、較低成數或需要額外擔保。 申請物業一按、二按所需文件 不同金融機構要求不同，一般銀行審批會較嚴謹，文件要求亦較多。常見文件包括： 申請人身份證明文件 住址證明 入息證明，例如糧單、稅單、僱主信 銀行月結單 物業地址及業權資料 土地註冊處查冊文件 現有按揭貸款資料 原有按揭供款紀錄 差餉及地租文件 如物業已出租，需提供租約 如屬公司名義持有物業，需提供公司註冊文件、商業登記證、董事及股東資料 其他資產及負債資料 《香港信貸》物業按揭套現所需文件，遠比銀行所需的簡單，一般只需個人身份及業權證明即可初步申請，適合急需資金、自僱人士、中小企東主或文件不齊全的業主。 申請物業一按、二按的流程 第一步：初步查詢及物業估值 申請人需提供物業地址、物業類型、業權情況、是否已有按揭、現有欠款、目標貸款額及資金用途等資料。以便金融機構根據物業地區位置、同類物業近期成交價、樓齡、租務市場情況、物業市場流通性、業權及是否有物業限制等因素，作初步估值。 第二步：評估貸款方案 金融機構會根據所得估值，結合貸款成數、申請人還款能力及現有債務，初步計算出貸款額、利率、還款期及每月供款。如果是二按貸款，二按金融機構亦會主動了解原有一按條款。 第三步：提交文件及正式審批 申請人提交身份、住址、收入、物業及按揭相關文件。金融機構會進行信貸評估、物業查冊及風險審批。 第四步：律師安排及簽署文件 物業按揭涉及法律文件及抵押登記，一般需要律師處理。申請人需簽署貸款合約、按揭契據及相關授權文件。 第五步：完成抵押及放款 文件完成及抵押登記安排妥當後，金融機構便會放款。若申請流程順利，財務機構可提供較快捷的批核及放款安排，適合急需資金的業主。 香港信貸 物業一按、二按的靈活優勢 相比傳統銀行審批，《香港信貸》可為物業業主提供更靈活的融資方案。 適合現契物業一按套現 如業主已供滿物業，可利用現契物業作抵押，套取資金作生意、家庭或投資用途。 可處理物業二按 如物業已有原銀行按揭，但業主希望保留原有按揭安排，同時額外套現，《香港信貸》可按個案評估二按方案。 估值較貼近市場 《香港信貸》會從多角度評估物業價值，包括地區供求、近期成交、租金水平、物業狀況、用途限制及流通性，為業主爭取較合適的貸款額。 可處理不同類型物業 不論是私人住宅、唐樓、村屋、商舖、寫字樓、工廈、車位或其他物業類型，《香港信貸》均可按個案接受查詢。 貸款方案具彈性 《香港信貸》可按申請人實際需要，提供息本供、淨供息、短期周轉或較長還款期等不同方案，協助客戶管理現金流。 審批快捷 對於急需資金周轉的業主，審批速度非常重要。《香港信貸》提供快捷批核及放款安排，有助客戶應付生意、投資或緊急開支。 文件要求相對簡單 對自僱人士、中小企東主或收入證明不足的人士而言，傳統銀行文件要求可能較高。《香港信貸》可按資產及個案情況靈活處理。 適合銀行估值不足或拒批個案 若銀行估值不足、批核金額太低、審批時間太長或因文件問題未能批核，業主可考慮向《香港信貸》查詢其他可行方案。 如何提高物業一按、二按批核機會？ 準備完整文件 包括身份證明、地址證明、收入證明、物業文件、現有按揭資料、供款紀錄及租約等。文件越齊全，審批越順暢。 提供清晰資金用途 清楚說明資金用途，例如生意周轉、裝修、教育、醫療、投資或債務整合，有助金融機構了解借款目的及風險。 保持良好還款紀錄 準時償還信用卡、私人貸款及現有按揭，有助提升金融機構對申請人的信心。 避免短期內多次申請貸款 短時間內頻繁申請信貸，可能影響信貸評分，亦會令金融機構擔心申請人資金壓力過大。 選擇合適貸款額 不應盲目借盡，應根據實際需要及還款能力決定貸款額。借得越多，每月供款及利息成本亦會增加。 了解物業限制 如物業涉及未補地價、樓契問題、公契限制、僭建、釘契、租約或業權問題，應盡早向金融機構披露，以便設計合適方案。 比較不同還款方式 申請前應了解息本供、淨供息、分期還款、短期貸款及長期按揭的分別，選擇最適合自己現金流的安排。 留意總借貸成本 不要只看貸款額，也要了解利率、手續費、律師費、估價費、提早還款罰息及其他成本。 申請物業二按前需要特別注意甚麼？ 每月供款會增加 二按批出後，業主需要同時應付原有一按及二按供款。申請前必須計算總供款是否在可承擔範圍內。 二按利率可能較高 二按因抵押順位較後，金融機構風險較高，利率通常可能較一按高。業主應了解實際年利率及總利息成本。 物業水位未必足夠 即使業主認為物業升值，金融機構估值未必相同。若估值不足或原有按揭欠款仍高，可套現金額可能有限。 原有銀行條款可能有限制 部分一按合約對第二按揭或再抵押有要求或限制。申請前應由專業人士查閱按揭條款及法律文件。 逾期還款風險更高 如未能準時供款，可能影響信貸紀錄，嚴重情況更可能導致物業被追收或出售。因此，申請前必須確保有穩定還款計劃。 應避免以短債還短債 如申請二按只為暫時填補高息債務，但沒有改善現金流問題，可能會令財務壓力延續。業主應同時制定還款及債務重組計劃。 物業一按、二按常見問題 只有物業但沒有穩定收入，可以申請一按或二按嗎？ 可以按個案評估。金融機構除了考慮收入外，亦會評估物業價值、業權狀況、信貸紀錄及還款來源。不過，申請人仍需證明有合理還款能力。 現契物業是否較容易一按套現？ 一般而言，現契物業沒有原有按揭負擔，業權較清晰，申請一按套現會較直接。不過，仍要視乎物業估值、物業類型、契約限制及申請人背景。 物業仍有銀行按揭，可以再套現嗎？ 可以考慮加按、轉按或二按。若不想轉走原有按揭，可按個案申請二按；若希望重組整筆貸款，則可考慮轉按或加按。 二按是否一定要經原銀行同意？ 實際情況須視乎原有按揭契約條款及法律安排。由於二按涉及抵押順位及原有銀行權益，申請前應向專業人士查詢。 物業出租中可以申請按揭套現嗎？ 可以按個案評估。若物業有穩定租金收入，可能有助金融機構評估還款能力。不過，租約條款、租金水平及租客情況亦會影響審批。 公司名義持有物業可以申請嗎？ 可以。若物業由公司持有，金融機構會按公司背景、業權結構、董事及股東資料、公司財務狀況及資金用途作評估。 物業一按或二按是否一定要壓力測試？ 不同金融機構要求不同。傳統銀行一般審批較嚴格，可能需要壓力測試及完整入息審查；財務機構則可按個案作較靈活評估。 申請物業按揭套現需時多久？ 銀行審批一般需時較長，可能要數星期或以上；財務機構審批速度通常較快。如文件齊全且物業情況清晰，《香港信貸》可提供快捷批核及放款安排。 一按、二按可以提早還款嗎？ 一般需視乎貸款條款而定。申請前應清楚查詢是否有罰息期、提早還款手續費、行政費或其他相關收費。 物業二按會否影響原有銀行按揭？ 二按涉及同一物業的第二順位抵押，可能與原有銀行條款相關。申請前應先了解原有按揭合約及法律安排，避免影響原有貸款。 如果銀行拒批，是否仍可申請財務機構物業按揭？ 可以按個案評估。銀行拒批可能因估值、收入文件、信貸紀錄、物業類型或審批政策所致。財務機構可按物業價值及實際情況提供較具彈性的方案。 為何選擇《香港信貸》？ 選擇物業按揭服務時，業主不應只比較利率，還要考慮估值、貸款額、審批速度、還款彈性、文件要求及服務經驗。《香港信貸》會按每宗申請的實際情況作評估，協助客戶將物業資產轉化為資金彈性，特別適合以下情況： 銀行估值不足 銀行批核金額太低 急需資金周轉 持有現契物業想一按套現 物業仍有按揭但想申請二按 物業屬村屋、唐樓、工廈、商舖或車位 自僱人士或中小企東主文件不足 想保留物業但需要現金流 希望作債務整合或生意資金安排
