減息 轉按 套現

【急需資金 趁減息想轉按套現 拒批怎應對？】

 

早前本港部分銀行跟隨美國減息，將最優惠利率下調，隨此以外，銀行普遍縮短審批時間，提出兩星期審批指標、重推按揭預批，甚至重推新買賣按揭0.1%至0.5%不等按揭現金回贈吸引客戶，反映銀行抱正面積極樓按取態，有助提振樓市信心。

雖但轉按申請已可跟新造按揭一樣恢復選擇H按，但暫時銀行的按揭現金回贈，大多只提供新造按揭客戶，顯示銀行對批出轉按的態度仍相對審慎。一旦急需資金周轉，但銀行又拒批，業主可如何應對？

減利息開支 助業主套現周轉

轉按的原因，主要為減低利息開支和加大貸款額。因轉按時業主可與新貸款機構重新商議利息和貸款額等條件。當業主發現原按揭利率條款比不上現時市面上其他銀行提供的利率時，可透過轉按至新計劃來獲取較優惠利率。一般新舊按揭按息差別有0.5厘即可考慮轉按。另有一種情況，就是業主突然急需資金周轉，但又未能在銀行成功加按或轉按，此時即可考慮暫時轉按至財務公司，套取現金即時解決問題。

物業必需有「水位」

「轉按」主要可分為「平手轉按」及「轉按套現」，前者貸款額於轉按後無任何改變；後者則透過加大貸款額套取更多現金。想加大貸款額，主要涉及兩個因素：一、物業現時的估價，相比原按揭時有所上升，在轉按時即有更多貸款的「水位」；二、即使樓價不變，原按揭經過多年還款，按揭欠款金額有所減少，已償還本金也成為轉按時的「水位」，供業主套現。

物業估價 決定套現金額

至於最終可套現金額，需視乎銀行對物業的最新估價，銀行會用估價計算可批出按揭成數及金額，再將這「最高按揭金額」減去「原按揭未供完之貸款餘額」，即可推算出套現金額。同一物業不同銀行會有不同估價，會多向不同銀行查詢。舉例如原按揭時物業估價為400萬，貸款六成即240萬；轉按時物業估價升至600萬，同樣借六成，貸款額已增至360萬，扣減原有240萬貸款償還原貸款後，仍可套現120萬。此外，如轉按與原按揭間隔時日越長，已償還本金越多，轉按時能套現的金額亦會越多。

高息Mortgage Link戶口

現時很多按揭都有提供與按揭利率掛鈎的高息存款戶口（Mortgage Link戶口）。業主可用Mortgage Link戶口利息收入抵消按揭部分利息支出。一般首年存款上限為按揭餘款50%。如業主現金流較充裕，想保持資金靈活性同時減少更多利息支出。他們可透過轉按，尋找更優惠條款，如要求將上限增至60%，或者要求戶口可與親人共享等。部分常用Mortgage Link戶口的業主，轉按時可盡量多套現，再將套現出來現金放入高息戶口，用以抵消供樓利息，同時又可在需要用錢時，隨時提取現金。

攔路虎「罰息期」

轉按雖然好處不少，但銀行為免客戶頻繁轉按，設定了罰息期作限制。業主決定轉按前，必須注意原按揭「罰息期」是否已經結束。多數銀行「罰息期」為2至3年，亦會列明在罰息期內提早還款有何罰則。一般包括須向原銀行繳交「罰息」，金額為貸款金額乘某個百份點，而首年即提早還款，罰息多數較第二或第三年為高。因此業主應於「罰息期」完結後才轉按。而轉到新貸款機構後，罰息期亦將重新計算。

五大未能轉按原因

1.估值不足

近年樓市下行，如果想轉按時物業估值，相對購入時的價樓，沒有明顯的升幅，缺乏足球水位即無法轉按。

2.未能通過供款比較

申請轉按時，業主須通過銀行「供款與入息比率」要求，即每月供款金額不得超過月入的50%。

3.信貸紀錄差

由於銀行審批轉按時，會重新審視業主的信貸紀錄，如果申請人有較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都會增加拒批機會。

4.文件不齊全

不論新按揭或轉按，如文件不齊全，如欠缺出糧戶口、稅單等，都可能影響按揭審批。

5.申請者年紀大

轉按跟新造按揭一樣，銀行都會根據申請者年紀去判斷是否批出按揭和年期，如年紀太大銀行或會擔心未能償還而拒批。

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