減息 轉按 套現

 

早前本港銀行跟隨美國減息步伐，下調最優惠利率，連帶普遍較以往縮短審批時間、重推按揭預批，甚至重推新買賣按揭現金回贈等措施。綜合以上幾點，反映銀行對樓按的取態已轉趨正面，連帶提振市民對樓市前景的信心。

 

不少市民有感銀行減息，紛紛考慮是否可透過轉按，減少按揭利息支出。雖然現時銀行對轉按申請已稍為放鬆，但對於收入不穩定、年齡較大或信貸評級較差的申請人，批出轉按的態度仍相對審慎。一旦急需資金周轉，但銀行又拒批，業主可如何應對？香港信貸是你銀行以外的最佳轉按選擇。

 

減利息開支 助業主套現周轉

選擇轉按的主要原因，為減低利息開支和加大貸款額。因轉按時業主可與新貸款機構重新商議利息和貸款額。當業主發現原按揭利率，比現時市面其他銀行提供的利率高時，可考慮是否要透過轉按至其他貸款機構，獲取較優惠利率，一般新舊按息差別有0.5厘即可考慮轉按。但如果業主突然急需資金周轉，但未能在銀行成功轉按或加按，此時即可考慮暫時轉按至財務公司，套取現金即時解決問題。

物業必需有「水位」

「轉按」主要可分為「平手轉按」及「轉按套現」，前者貸款額於轉按後無任何改變；後者則透過加大貸款額套取更多現金。能否加大貸款額，主要涉及兩個因素：一、物業現時的估價，相比原按揭時是否有所上升，升得越多轉按時套現「水位」自然更高；二、即使樓價不變，原按揭經過多年還款，按揭欠款金額有所減少，已償還本金也屬於轉按時的「水位」供業主套現。

物業估價 決定套現金額

至於最終可套現金額，需視乎銀行對物業的最新估價，銀行會根據估價，計算可批出按揭成數及金額，再將「最高按揭金額」減去「原按揭未供完之貸款餘額」，即可推算出套現金額。注意的是，即使同一物業，不同銀行也會有不同估價，建議業主可向多家銀行查詢。舉例做原按揭時物業估價400萬，貸款六成即240萬；如轉按時物業估價升至600萬，而同樣借六成，貸款額將增至360萬，扣減償還原有的240萬貸款後，仍可套現120萬。此外，如轉按與原按揭間隔時日越長，已償還本金越多，轉按時能套現的金額亦會更多。

高息Mortgage Link戶口

現時很多按揭都有提供與按揭利率掛鈎的高息存款戶口（Mortgage Link戶口）。業主可用Mortgage Link戶口利息收入抵消部分利息支出。一般首年存款上限為按揭餘款50%。如業主現金流較充裕，想保持資金靈活同時減少利息支出。他們可透過轉按，要求更優惠條款，如將存款上限增至60%，或要求戶口可與親人共享等。部分常用Mortgage Link戶口的業主，轉按時可盡量多套現，再將套現款放入高息戶口，用以抵消供樓利息，同時又可在需要用錢時，隨時取用。

攔路虎「罰息期」

正因為轉按好處不少，所以銀行為免客戶頻繁轉按，而設定了「罰息期」作限制。業主決定轉按前，必須注意原按揭「罰息期」是否已經結束。多數銀行「罰息期」為2至3年，並會列明在罰息期內提早還款有何罰則。罰則一般包括須向原銀行繳交「罰息」，金額為貸款額或未償還餘額之某個百份點。而首年即提早還款，罰息亦多數較第二、三年為高。故建議業主應於「罰息期」完結後才考慮轉按。

五大未能轉按原因

1.估值不足

近年樓市下行，如果想轉按時物業估值，相對購入時的價樓，沒有明顯的升幅，缺乏足夠水位，物業即難以轉按。

2.缺乏收入證明

向銀行申請轉按時，業主須提交收入證明，以通過銀行「供款與入息比率」要求，即每月供款不得超過收入的50%。如缺乏收入證明，一般難以成功轉按。

3.信貸紀錄差

由於銀行審批轉按時，會重新審視業主的信貸紀錄，如果申請人有較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都會增加拒批機會。

4.文件不齊全

由於銀行要求較嚴格，不論新按揭或轉按，如文件不齊全，如欠缺出糧戶口、稅單等，都可能影響按揭審批。

5.申請者年紀大

轉按跟新造按揭一樣，銀行都會根據申請者年紀去判斷是否批出按揭和供款年期，如年紀太大銀行或會擔心未能償還而拒批。

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